Wat doet een huismeester voor een VvE?

Wat hij op een ronde tegenkomt

Een huismeester loopt uw complex systematisch door. Niet om te kijken of het er netjes uitziet — daar is de schoonmaak voor — maar om te zien of alles werkt en veilig is.

Techniek

• Werking van deuren, sloten, deurkrukken en toegangssystemen met tag
• Liften en de garagedeur
• Verlichting in alle gemeenschappelijke ruimtes
• Hydrofoor- en vuilwaterpompen
• Mechanische ventilatie
• Hemelwaterafvoer
• Hoogspannings- en laagspanningsruimte
• Camerabewaking, waar aanwezig

Brandveiligheid

• Blusmiddelen en rookmelders
• Compartimenteringsdeuren — sluiten ze nog goed en staan ze niet vastgezet
• De brandmeldinstallatie, waar aanwezig

Het complex zelf

• De garage: staat er correct geparkeerd, is er niets opgeslagen wat er niet hoort
• Het dak
• Staat van stucwerk en ramen
• Naambordjes, huisnummers en brievenbussen

En wat hij meteen oplost

Signaleren alleen is niet genoeg. Een huismeester wisselt lampen, smeert deuren die klemmen en vervangt een slot of deurkruk als dat nodig is. Dat scheelt uw VvE een monteur laten voorrijden voor een kapotte lamp — met alle kosten en wachttijd die daarbij horen.

En het contact met leveranciers

Hij ontvangt leveranciers op locatie, stemt afspraken af en controleert het werk dat zij hebben geleverd. Dat laatste is een taak die anders bij het bestuur belandt, of bij niemand.

Wanneer heeft een VvE er een nodig?

Niet zozeer bij een bepaald aantal woningen. Het gaat om twee vragen:

Heeft u mensen die kleine zaken zelf kunnen oplossen? Sommige VvE's hebben een technische commissie met bewoners die handig zijn en tijd hebben. Dan komt u een heel eind zonder huismeester.

Heeft u tijd om leveranciers te ontvangen? Elke monteur, installateur en inspecteur moet binnengelaten en begeleid worden, meestal overdag. Voor een bestuur van vrijwilligers met een baan is dat het punt waarop het gaat knellen.

In de praktijk zijn het vaker de grotere VvE's die een huismeester hebben, maar dat komt door het budget: die kunnen een aantal uren per week dragen. De behoefte zelf hangt niet aan de omvang.

Het verschil met schoonmaak

Dat verschil is groot. Een schoonmaker maakt schoon, een huismeester controleert of alles werkt. Er is eigenlijk maar één raakvlak: het controleren van de schoonmaak is een van de taken van de huismeester.

Het verschil met technisch beheer

Hier ligt het anders: die twee zijn eerder het verlengde van elkaar dan elkaars tegenpool.

De huismeester is de ogen en oren op locatie. Hij ziet wat er vandaag aan de hand is.

Technisch beheer gaat over plannen en contracten: het meerjarenonderhoudsplan, afspraken met installateurs, bewaken dat het geplande onderhoud ook echt gebeurt. Dat doet meestal de VvE-beheerder, maar wij kunnen het ook verzorgen.

Lopen die twee bij dezelfde partij, dan komt wat de huismeester op maandag ziet vanzelf terecht in de planning voor volgend jaar. Zitten ze los van elkaar, dan is er altijd een schakel waar informatie kan blijven hangen.

Wat het oplevert buiten de uren

Een huismeester staat als een aantal uren per week op uw begroting. Maar het belangrijkste wat hij doet, staat daar niet in.

Hij haalt de druk bij het bestuur weg zonder dat het complex op afstand komt te staan. Dat is een wezenlijk verschil met werk uitbesteden aan een beheerder. Een beheerder is nu eenmaal wat anoniemer: een kantoor, een e-mailadres, iemand die u een paar keer per jaar spreekt. Zakelijk, en dat hoort ook zo.

De band met een huismeester is warmer. Bewoners kennen zijn gezicht en spreken hem aan in de gang in plaats van een mail naar het bestuur te sturen. Het bestuur belt geen ticketsysteem maar iemand die vanochtend nog in de garage stond. De last verdwijnt, de betrokkenheid blijft.

Daar komt bij dat vroeg zien vaak goedkoper is. Een pomp die vreemd klinkt, een afvoer die net iets te traag wegloopt, een deur die niet meer goed sluit — dat zijn dingen die maanden kunnen doorlopen voordat iemand er iets van zegt, en dan zijn ze duurder.

Waar het ophoudt

De grens is redelijk simpel: alles waarvoor een certificaat nodig is dat een huismeester niet standaard heeft. Denk aan:

• Werk aan rookgaskanalen, met het risico op koolmonoxide (CO)
• Het bedienen van gevelliften
• Het dak betreden binnen vier meter van de gevel, dus buiten de veilige zone
• Werk waarvoor een erkend elektricien nodig is

Dat is geen onwil maar veiligheid en aansprakelijkheid. Een huismeester die zegt dat hij dat wel even doet, is geen goede huismeester. Wat hij wél doet, is die partijen inschakelen, ontvangen en controleren.

Lees ook: wie waarvoor verantwoordelijk is in een VvE, waar u op let bij een schoonmaakcontract en wat VvE-schoonmaak kost.